Unser Umzug rückt näher und um das neue zu finanzieren, müssen wir uns vom alten Haus trennen.
Kein einfacher Prozess und schon gar keine gute Zeit, dies zu tun. Die Bauzinsen sind in den letzten 12 Monaten massiv gestiegen, entsprechend können sich leider viele Interessenten unser Haus nicht mehr leisten. Also zumindest nicht für den Preis, den wir uns so vorgestellt hatten.
Hier stelle ich mal unsere Gedanken zu unserem Hausverkauf vor:
Vor einem Jahr war alles noch viel schöner. Die Preise waren hoch, wir hatten eine Liste von Interessenten und alle sind davon ausgegangen, dass die Preise noch immer weiter hochgehen.
Das hat sich geändert. Die Zinsen sind von einem Prozent auf etwa vier gestiegen, das macht einen Kredit logischerweise deutlich teurer. Ein Interessent, den wir über einen Freund kennengelernt haben, ist aber dennoch interessiert und wir verhandeln lange. Die Familie freut sich auf das Haus, sie haben eine Wohnung, die sie im Gegenzug verkaufen können, von daher scheint auch die Finanzierung kein Problem zu sein. Ich habe einen Preis genannt und der wird auch erstmal nicht in Frage gestellt. Doch als wir konkreter werden, will er plötzlich handeln. Und zwar erheblich. Ein bisschen handeln geht ja, aber ab einem bestimmten Punkt ist die Grenze überschritten. Beide Seiten wissen, dass sie nicht zusammenkommen. So auch hier, nach zwei Monaten Gespräche ist der geplante Verkauf geplatzt.
War ich zu teuer?
Natürlich irritieren Gespräche, in dem ein Käufer die Mängel des Hauses auflistet und dann den Verkaufspreis massiv senken will. Immerhin ist die eigene Preisfestlegung ja auch nicht in Stein gemeißelt. Schon gar nicht in so turbulenten Zeiten. Deshalb hier mal kurz mein Weg, wie ich zum Preis gekommen bin.
Den Preis festlegen
Wir leben in einem Reihenhaus. Um uns rum stehen zahlreiche baugleiche Reihenhäuser. Das erleichtert die Preisermittlung. Bereits mit den ersten Überlegungen hier wegzuziehen, habe ich bei einschlägigen Immobilienportalen Sucheinstellungen angelegt, die mich über Verkaufsangebote informieren. Und so die Preise, die aufgerufen wurden, über ein paar Jahre beobachtet. Ein bisschen schwieriger wurde es, als die Zinsen stiegen. Denn plötzlich hat keiner mehr ein Haus zum Verkauf angeboten. Es gab immer weniger Vergleichsmöglichkeiten. Ein Haus wurde dann doch direkt hier in der Straße verkauft, hier habe ich die Verkäufer ganz offensiv angesprochen und gefragt, wie der Verkaufsprozess war (sie hatten einen Makler) und ob sie den Preis bekommen haben, der im Netz stand. Leider nein, es war weniger, aber sie wollten auch nicht sagen, wie viel weniger. Mein Bauchgefühl aus dem Gespräch hat mir aber gesagt, dass sie nicht weit runtergegangen sind. Einfach weil sie auch gelobt haben, wie schnell es ging. Man geht ja nicht schnell um eine große Summe runter. So habe ich von ihrem Preis ein paar Euro abgezogen als meinen aktuellen Leitpreis. Mit dem ich in die erste Preisverhandlung gegangen bin, die dann scheitern sollte.
Die Preisüberprüfung durch Makler
Nach dem Scheitern habe ich mit zwei Maklern Kontakt aufgenommen, in der Hoffnung durch sie Preiseinschätzungen zu erhalten. Diese Hoffnung wurde auch erfüllt, beide kamen bereitwillig zu Besuch, schauten sich das Haus an und gaben ihre Preiseinschätzung ab.
Dabei war der erste Makler im Gespräch unterirdisch. Das telefonische Vorgespräch beendete er mit einem gönnerhaften "Jetzt besprechen sie das erstmal mit ihrem Mann". Ob er den Hinweis, dass das Haus mir alleine gehört, wahrgenommen hat, weiß ich nicht. Denn auch der Blickkontakt während seines Besuchs galt überwiegend meinem Mann - das geht für mich gar nicht. Er lag mit dem Preis etwa 15% unter meinem Preis. Ich gebe gerne zu, dass mich das schon etwas verunsichert hat.
Der zweite Makler war deutlich professioneller, er erstellte auch gleich ein Wertgutachten. Diese lag etwa 10% unter meiner Preisvorstellung, er stellte aber immerhin in Aussicht mit meinem Preis zu starten. (Den er nicht kannte, aber der Betrag war übereinstimmend).
Zusammenarbeit mit einem Makler?
Spätestens seitdem auch die Verkäuferin für den Makler die Hälfte bezahlen muss, stellt sich die Frage für mich, ob sich die Gegenleistung lohnt. Ich habe bereits erfolgreich mit einer Maklerin zusammengearbeitet als es um den Verkauf einer Wohnung in einer anderen Stadt ging. Sie war für mich eine teure, aber bequeme Entlastung, wenn es um Besichtigungstermine und viel Abstimmungsaufwand mit dem Mieter und der Käuferin ging.
Hier in unserem eigenen Haus müssen wir Besichtigungen eh selbst gestalten, zumindest wenn wir noch hier leben. Dann haben wir uns gefragt, was der Makler noch alles übernimmt. Gehört habe ich professionelle Fotos, internationale Interessenten und? Sonst eigentlich nichts. Darüber war ich bei den Gesprächen ernsthaft erstaunt. Es gab kaum Signale, die mich hätten überzeugen sollen, dass eine Zusammenarbeit mir das Leben erleichtert.
Gibt es Alternativen zum Verkauf?
Ich gebe zu, dass ich bei den Preisen, die die Makler aufgerufen haben, schon sehr verunsichert war. Einfach weil ich bei den geringen Verkaufspreisen über 4% Mietrendite erzielen könnte, wenn ich das Haus vermieten würde.
Entsprechend haben wir diese Variante durchgespielt. Der Hauptknackpunkte:
Uns würde deutlich weniger Kapital für unsere neue Wohnung zur Verfügung stehen, wir müssten auf der Strecke irgendwo einen Kredit aufnehmen.
Die zweite Frage:
Wie findet man Mieter*innen, die nach einer Befristung auch wirklich ausziehen? Denn uns war schon klar, dass wir nach 5 oder 10 Jahren das Haus auf jeden Fall verkaufen würden wollen.
Entsprechend haben wir diese Option schnell wieder als Plan B in eine hintere Schublade gelegt. Und uns zunächst für den Verkauf auf eigene Faust entschieden.
Wir verkaufen selbst
Nach vielem Abwägen entscheiden wir uns für den Verkauf ohne Makler. Ich suche Plattformen und Preise heraus, wir verschieben aber das Inserat auf die Zeit nach unserem Urlaub.
Auf der Straße treffe ich unsere Hundetrainerin, die mich für eine Freundin nach unserm Haus fragt und ein Exposé haben will.
Ich setze mich zu Hause an den Rechner mit meinem Lieblingsgrafiktool Canva und bastle ein Exposé. Den Preis schraube ein gutes Prozent über meinen Wunschpreis - damit es was zu handeln gibt.
Kaum gibt es das Exposé, fragt eine weitere Freundin und ein Nachbar nach und leiten es weiter. Im Nu melden sich zwei Familien, etwas später noch eine Frau, die ganz aufgeregt ist und unbedingt kommen will. Ich mache mit allen Termine. Wir haben drei schöne Besichtigungstermine, die Kinder dürfen Äpfel pflücken und frischgekochtes Apfelmus gebe ich auch allen mit. Immerhin werden sie diesen wunderbar leckeren Apfelbaum mitkaufen. Eine Familie erscheint interessiert, die zweite Familie hält sich bedeckt und dann kommt noch Frau S. Sie ist schockverliebt und sagt bereits am Tag drauf zu.
Bevor ich ihr zusage, nehme ich nochmal mit den beiden Familien Kontakt auf. Einfach weil ich allen signalisiert habe, dass es noch Zeit gibt und sie sich nicht eilen müssen. Jetzt will ich allen die Möglichkeit geben, sich zu eilen, wenn sie das Haus doch noch wollen. Aber sie winken ab. Sie wollten wohl alle noch handeln, Frau S. ist mit meinem Preis einverstanden, man merkt ihr deutlich an: Sie will das Haus. Ich bin überglücklich, auch weil ich spüren kann, wie sie mein Haus liebt und ich gebe es supergerne an sie weiter. Wobei ich jetzt schon merke, dass die konkrete Trennung sehr schwer werden wird.
Die Moral von der Geschichte?
Hätte ich mit dem ersten Makler zusammengearbeitet, hätte ich knapp 20% weniger bekommen, eine Kombi aus geringerer Preisschätzung und seinen Kosten an mich. Er hätte das Geld wahrscheinlich leicht verdient, da er Kaufinteressenten direkt in seinem Verteiler gehabt hätte. Aber für mich wäre es richtig teuer gewesen.
Stattdessen lade ich jetzt die Freundin ein, die den Kontakt zu Frau S. hergestellt hat. Sie ist dabei auch noch sehr happy, weil eine Freundin in ihre Nachbarschaft zieht. Über die Verhandlungen mit dem Notar berichte ich ggf. in einem weiteren Beitrag, da sind wir jetzt dran.
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