Im Alter mieten oder kaufen?

Das waren auch die zwei wesentlichen Argumente gegen eine Mietlösung: Wir wollen unsere Wohnung so gestalten, wie es uns gefällt, inklusive Korrekturen am Grundriss. Und wir wollen nicht erleben, dass wir im vielleicht hohen Alter wegen Kündigung oder aufgrund von nicht mehr bezahlbaren Mieten aus der Wohnung müssen. Dafür nehmen wir gerne in Kauf, dass wir immer wieder mal an der Immobilie was machen müssen. 

Rein finanziell kommen wir auf ähnliche Rechnungen. Nehmen wir in einer mittelgroßen Stadt eine 120 qm Wohnung für etwa 500.000 € Kaufpreis versus 1.600 € Kaltmiete. Wir haben keine Finanzierungskosten, denn wir haben das Geld ja. Wir gehen außerdem davon aus, dass die Immobilie in einem ähnlichen Faktor in ihrem Wert steigt, wie bei einer anderen konservativen Geldanlage (also beispielsweise in so etwas wie dem AERO-ETF). Wir berücksichtigen also die Wertsteigerung erstmal nicht. 

Aber die Nutzungsdauer: Auf der einen Seite investieren wir auf einen Schlag 500.000 € und noch etwa 50.000 € zusätzlich an Kaufnebenkosten. Außerdem haben wir im Vergleich zum Mieter höhere Hausgeldbeträge (als die üblichen Nebenkosten), weil wir als Eigentümer Mehrkosten haben (Verwalterin, Instandhaltungsrücklage etc.). Wir gehen hier mal von 3.000 € im Jahr Mehrkosten aus und kalkulieren auf diesen Betrag eine Inflation von 3%. In dieser Annahme ist die Wohnung ein Neubau. Dennoch wird es in den 35 Jahren sicherlich zu der einen oder anderen Reparatur kommen. Wir legen deshalb nochmal 2.500 € pro Jahr für die Instandhaltung in der Wohnung zurück und kalkulieren auch hier mit 3% Inflation.

Rechnen wir mit einer guten Lebenserwartung von 90 Jahren, so würde ich die Wohnung etwa 35 Jahre nutzen. Macht an Kosten 550.000 € für den Kauf, 195.000 € für die Hausgeldbeträge und etwa 135.000 € für mögliche Instandhaltungen. Also insgesamt 880.000 €. Und am Ende kann die Wohnung vererbt werden. 

Bei der Mietrechnung ist es etwas schwieriger. Ein Vermieter darf alle drei Jahre die Miete um 20% erhöhen, er muss aber nicht. Dennoch denke ich, dass man mit einer 15% Mietsteigerung innerhalb von 3 Jahren rechnen muss, was eine jährliche Mietsteigerung von 5% ausmacht. Das ist natürlich eine Annahme und muss nicht so sein. Wir wollen aber nicht voller Hoffnung in eine Wohnung ziehen und dann blöd überrascht werden, sondern haben versucht, möglichst realistisch zu planen. Wenn wir also mit einer Startmiete von 1.600 starten und diese 35 Jahre lang mieten, dann zahlen wir insgesamt über 1,7 Mio Euro. Gehen wir von einer verringerten Mieterhöhung von nur 3% aus, sind es immer noch 1,1 Mio Euro, die wir bei 35 Jahren aufwenden müssten. 

Trotzdem haben wir uns zwischendurch auch Mietwohnungen angeschaut, vorzugsweise in Wohnungsgenossenschaften. Der wesentliche Grund war die Flexibilität. In einer Eigentumswohnung haben wir unsere gesamte restliche Lebenszeit im Blick. Sie muss also für die "aktive" Rentenphase wie für die Hochaltrigkeit perfekt sein. Das stellt hohe Anforderungen an die Ausstattung der Wohnung. Bei einem Mietmodell erschien uns ein Umzug im hohen Alter eher machbar, auch wenn das - nach dem was man so hört und bei älteren Menschen erlebt - vielleicht auch eine Illusion ist. Aber es erscheint uns einfacher, wenn beispielsweise eine Person verstirbt, sich dann zu verkleinern oder in ein betreutes Wohnen oder so zu ziehen. Um dies in einer gekauften Wohnung oder gar in einem Haus zu verwirklichen, vermerken wir für uns, dass wir als Anforderung auch darauf schauen, ob sich ein Objekt gut verkleinern oder teilen lässt. Ob wir wohl jemals was passendes finden werden?